不動産 競売 用語集

定期建物賃貸借契約とは？【ていきたてものちんたいしゃく】
従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人（貸主）から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。これに対し契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する
建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。なお、契約終了後も賃借人（借主）が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べないような場合であっても、契約関係は確定的に終了することとなります。ただし、契約が終了すると言っても、契約期間が１年以上の契約では、期間の満了の１年前から６月前までの通知期間内に期間満了による通知をしなければ、借主に契約の終了を対抗できないとされています。契約期間が過ぎていていた場合、通知期間満了後に通知をした日から６月経過後に終了したことを対抗できるようになります（法第３８条５項）。
この契約方法は家賃滞納常習者などへの対抗手段として使われたりします。

強制執行の中の非金銭執行とは、土地を買った人が売主に対してもっている
土地引渡請求権などの金銭債権以外の債権を実現するために行なわれる等の
強制執行のことをいいます。

強制執行の中の金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえ、または競売に
より換価した金銭を、債権者に交付するような強制執行です。
代表的な金銭執行としては「強制競売」や「債権差押」があります。

強制執行【きょうせいしっこう】とは、債務者に対し給付義務を強制的に
履行させる手続のことをいい、強制執行を行なうには公的機関が作成した
確定判決などの文書[債務名義]が必要で、その債務名義に「執行文」の記載
が必要になります。また強制執行には大きく分けて二種類あり、金銭執行と
非金銭執行に分類されます。

既存道路【きぞんどうろ】とは、建築基準法が適用された際に、既に
道として存在していたことを理由に「建築基準法上の道路」とされて
いる道路のこと。

「建築基準法上の道路」とは原則的には下記のような道路を指します。

・道路法上の道路
・都市計画法による道路
・土地区画整理法等による道路
・特定行政庁から指定を受けた私道等

しかしこれらの道路に該当しなくとも、建築基準法第42条第1項第3号では
建築基準法が適用された際、現に存在していた幅4メートル以上の道は、
「建築基準法上の道路」に含めることとされています。
この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいます。

　

既存宅地（きぞんたくち）とは、都市計画法、第４３条第１項第６号の
規定に合致する宅地のことで、市街化区域及び市街化調整区域の線引きを
する前からの宅地で、各都道府県等の宅地確認基準に合致し、既存宅地と
して都道府県知事等の確認を受けた宅地を、既存宅地と言います。

明渡料【あけわたしりょう】とは、落札した競売不動産において
占有者に不動産を明渡してもらう場合に、立退料、引越代として
買受人が占有者に支払うお金のこと。

明渡訴訟（あけわたしそしょう）とは、買受人が物件の占有者に対し、
通常の民事訴訟を提起して、明渡しを求める方法です。
しかし、明渡訴訟は相当の時間と費用がかかりますので、明渡訴訟を
提起するのは最終手段とし、その前の段階として、まずは引渡命令など
を検討したほうがよいでしょう。

土地区画整理事業では、ある人が所有する宅地を、新しい宅地へと変更することが必要になってきます。この事を「換地」と呼び、換地計画により定められる換地予定地を「仮換地（かりかんち）」といいます。この換地を行なう時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて、必要な工事が完了した時点とするのが原則ですが、区画整理事業等の工事は非常に長期間を要する事が多いので、工事が完成した地区から先に、仮に「換地」を与えるという手法がよく用いられ、仮に与えられた「仮換地」は、将来的には正式な「換地」となるのが原則です。

借地権付建物(しゃくちけんつきたてもの)とは、建物のみが売却されている場合に、売却対象外の敷地に対し、売却後も敷地に対する借地権が認められる建物のことで、買受人は、建物の所有者になると同時に借地人となり、敷地所有者に地代を支払うことになります。この場合、買受人は敷地所有者から土地賃借権譲渡の承諾を得る必要がありますが、その承諾が得られないときは、借地借家法により、代金を支払った後２か月以内に、承諾に代わる裁判所の許可を求めなければなりません。

※建物のみが売却されている場合は、借地権があるか、法定地上権が成立するかを確かめて買い受けて下さい。
なお、これらの権利がない場合は敷地所有者から建物の収去を求められることがありますので注意が必要です。